Раздел квартиры после развода: осложняющие ситуации

Раздел квартиры после развода бывает простым и безболезненным в 2-х случаях:

• супруги подписали брачный контракт, где оговорили все детали и исключили кривотолки;
• супруги, решившие поделить квартиру, после развода сами определили доли путем мирных переговоров.

Остается лишь оформить раздел жилья заключением особой сделки, называемой соглашением о разделе, которое можно подписать в любой момент после расторжения брачного союза.

В нашей стране мало кто, вступая в брак, конструктивно думает о его возможном расторжении. Если квартира оказывается практически единственным совместным имуществом, подлежащим разделу, то процедура от этого становится только сложнее. Противоречия между гражданским, жилищным и семейным законодательствами, наличие несовершеннолетних детей и другие ситуации чаще всего превращают раздел квартиры в долгий и сложный процесс, начинать который имеет смысл только с поддержкой профессионального адвоката. Рассмотрим ситуации, осложняющие раздел квартиры после расторжения брака, когда не был подписан брачный контракт, а супруги не пришли к согласию, как поделить общее имущество.

Квартира – добрачная собственность

Если квартира – добрачная собственность кого-либо из супругов, то делить ее не придется, потому что общим имуществом она не признается. Добрачная квартира по-прежнему останется в единоличном владении того, кому и принадлежала. Собственник имеет законное право снять бывших родственников с регистрационного учета и выселить.

Второй супруг может подать в суд иск на раздел квартиры или выплате ему компенсации, если в квартире производились изменения и улучшения за счет общих семейных средств или его личного имущества, благодаря которым выросла стоимость квартиры. Например, реконструкция или капремонт. в соответствии с п. 2 статьи 256 ГК РФ.

Если собственник после развода заявит о намерении выселить из квартиры несовершеннолетних детей, то судом будут учтены многие обстоятельства и законодательные документы. Суд имеет право оставить за бывшим членом семьи право пользоваться жильем в течение определенного срока, например, сохранить за несовершеннолетним право проживания в квартире до достижения им возраста 18 лет. согласно ч. 4. статьи 31 ЖК РФ. Если после развода этот ребенок оставлен матери, у которой нет своего жилья и нет возможности его приобрести, то такое право получит и мать вплоть до совершеннолетия ребенка.

Квартира получена в дар или в наследство

Если квартира подарена двоим, а в договоре дарения не определены доли каждого, то она считается общей собственностью и делится пополам в случае расторжения брака. Если квартира получена в дар или в наследство кем-либо одним, то она принадлежит только этому супругу лично и без его согласия не может быть разделена.

Другой супруг, которому это жилье не принадлежит по праву собственности, в оговоренных законом случаях, в соответствии с п. 2 статьи 256 ГК и ч. 4. статьи 31 ЖК РФ, может направить в суд иск о компенсации расходов, разделе или праве пользования квартирой в течение определенного срока.

Квартира приобретена в период брака

Если семейной парой в период брака приобретена квартира, неважно – на имя одного или обоих супругов, то такое жилье признается совместной собственностью и делится поровну в случае развода, согласно статье 34 Семейного кодекса РФ. На практике чаще встречаются не столь рафинированные ситуации, как приобретенная в период брака квартира с полностью выплаченной стоимостью на 100% за счет совместных средств. Дополнительные нюансы подчас существенно меняют результаты разбирательства и судебное решение.

Приватизация и зарегистрированные пользователи

Квартира перешла в собственность только одного из супругов, когда оформлялась приватизация. Ранее это жилье было муниципальным, в нем были прописаны или зарегистрированы другие пользователи, добровольно отказавшиеся от приватизации. Кроме того, был в нашем законодательстве период, когда несовершеннолетних не учитывали при этой процедуре, то есть дети не оформляли отказ от приватизации, но и не принимали в ней участия.

Все пользователи, зарегистрированные в квартире, когда оформлялась приватизация, бессрочно сохраняют право проживания в ней. Владелец приватизированной квартиры имеет право пользоваться ею наравне со всеми, но не сможет совершать сделки без согласия всех зарегистрированных на момент приватизации. Даже если к моменту сделки кто-то из отказавшихся в свое время от приватизации уже снялся с регистрационного учета в этой квартире, он все равно сможет оспорить сделку в суде и восстановить свое право пользования. См. ч. 3 статьи 31 ЖК РФ и статью 19 ФЗ N 189-ФЗ от 29.12.2004.

Квартира куплена на личные средства

Любой из супругов мог получить некую сумму в дар, продать наследство или собственную добрачную квартиру, тогда выручка будет считаться его личной, а не совместной. Квартира или ее часть, купленная на личные средства, также является личным имуществом и не подлежит разделу в случае развода.

Нет проблем с разделом, если личные средства внес при покупке квартиры каждый из супругов, а доли отражены в договоре покупки пропорционально их вложениям. В реальности может сложиться так, что основная часть стоимости оплачена средствами, вырученными от продажи добрачной квартиры или другого имущества одного из супругов, а совместно выплачена лишь небольшая сумма. С большой вероятностью суд в данном случае будет рассматривать внесение личных средств, как добровольный взнос в приобретение общего семейного гнездышка. Обратное придется доказывать в суде. Чтобы в подобной ситуации суд признал большую часть квартиры личным имуществом, а меньшую – совместно нажитым, потребуются веские аргументы и помощь опытного юриста.

Частичная оплата материнским капиталом

Если при покупке совместного жилья имела место частичная оплата материнским капиталом, то при разводе поровну между супругами будет разделена часть квартиры, пропорционально равная ее стоимости минус сумма материнского капитала. Между супругами и детьми поровну делится доля квартиры, пропорциональная сумме материнского капитала. Отец и мать могут отказаться от своих долей добровольно в пользу детей.

Надо понимать, что материнский капитал дается государством не в качестве личных средств какому-то одному члену семьи, а на воспитание, образование и улучшение жилищных условий детей. Суд будет учитывать, с кем останутся дети после развода.

Покупка квартиры оплачена жилищным сертификатом военнослужащего

Если покупка квартиры оплачена жилищным сертификатом военнослужащего по программе «Военная ипотека», то разделу после развода она не подлежит. Здесь подразумевается, что 100% стоимости квартиры оплачены за счет военной ипотеки. Держатель сертификата будет признан единственным собственником. См. Федеральный закона. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20 августа 2004 г. и постановление Правительства РФ № 370 «О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» от 15 мая 2008 г.

Вполне возможно, что в дополнение к сертификату второй супруг вкладывал в покупку еще и личное имущество, или для оплаты использовался материнский капитал либо другие совместно нажитые средства. Только суд определит, как делится квартира после развода, учитывая все обстоятельства и равные права обеих сторон на часть жилья, оплаченную совместно нажитыми средствами.

Раздел квартиры в ипотеке

Раздел ипотечной квартиры при неполном погашении кредита зависит, прежде всего, от того, в какой форме составлен кредитный договор. Если ответственность солидарная, то, договорившись о решении, супруги могут обратиться в банк и составить дополнительное соглашение к ипотечному договору. Существует возможность разделить солидарную ответственность на два отдельных кредитных обязательства перед банком, а право собственности – поровну между разведенными супругами. Также можно переложить ответственность перед банком на любого из них, разделив поровну часть квартиры, пропорциональную совместно выплаченной сумме.

Заемщиком может оказаться лишь один супруг, причем его кредитный договор был подписан и частично выплачен в добрачный период. Если этот супруг предпочитает остаться единственным заемщиком, без других претендентов на жилье, то ему следует заключить брачный контракт и прописать это условие. В противном случае следует проинформировать банк о вступлении в брак и оформить второго супруга поручителем, а последующую ответственность перед банком, как солидарную.

Если люди совместно вели хозяйство, воспитывали детей и выплачивали ипотечный кредит, но не регистрировали брачных отношений в ЗАГС, иначе говоря, имел место брак, обычно называемый гражданским, то семейное право его не защищает. Как разделить квартиру и другое нажитое общее имущество, определит только суд. Отстоять интересы без квалифицированной юридической поддержки в случае гражданского брака будет непросто.

Возможен ли раздел муниципальной квартиры?

Муниципальная квартира не принадлежит кому-либо из супругов и общим имуществом тоже не является. Она принадлежит государству, а семье предоставлена на основании договора социального найма. Если бывшие члены семьи зарегистрированы и проживают в одной квартире, то все они имеют равные обязанности по квартплате и права пользования. См. статью 69 ЖК РФ.

Вопрос, возможен ли раздел муниципальной квартиры, отпадает, так как нет предмета собственности для какого-либо дележа. Возможен только раздел ответственности и прав путем изменения договора социального найма и определения по суду порядка пользования жилыми помещениями, либо обмена первоначальной квартиры, насколько позволяют ее размеры и качество, на другие варианты муниципального жилья, отдельные для каждой стороны.

Пользование выделенной долей квартиры

Обычно технически затруднено предоставить в пользование выделенной доли квартиры, равной точно 1/2 или другой части. Помещения в квартирах имеют разную площадь и качество. Если бывшие супруги не смогли договориться, как пользоваться квартирой после ее раздела, то решение примет суд. Выделенная в натуре часть может оказаться больше или меньше, чем соответствующая доля собственности.

Несоразмерность выделенной в натуре части квартиры и величины доли, принадлежащей совладельцу, устраняется, например:

• продажей квартиры и разделом вырученных средств пропорционально долям;
• компенсацией, выплачиваемой собственнику доли, превышающей размеры выделенного в натуре помещения.

Иногда доля оказывается слишком маленькой, чтобы обсуждать право пользования, тогда суд обязывает совладельцев выплатить компенсацию собственнику микродоли и разделить ее между собой.

Решая спорную ситуацию при разделе жилья, суд рассматривает, прежде всего, формальную, а не моральную сторону.

Процесс по разделу заключается в соревновании между спорящими сторонами в том, кто предоставит больше весомых доказательств собственной правоты и законности интересов.

Суд имеет право, но не обязанность, при вынесении решения ставить на первое место права малолетних детей или интересы одной стороны, если они заслуживают особого внимания. Это касается, например, случаев, когда один из супругов без уважительных причин уклонялся от воспитания детей, не работал и не получал доходов или причинял ущерб общему имуществу и интересам семьи. Собрать доказательства, позволяющие отстоять в суде свои права в такой спорной ситуации, как раздел квартиры, поможет квалифицированный адвокат.